Box 3 uitgesteld: wat betekent dat voor uw verhuurde woning?

Door Ibrahim Dinger — CPW Administratie & Advies
Bijgewerkt op 8 november 2026

Heeft u een woning die u verhuurt of als tweede woning gebruikt? Dan kan het uitstel van het nieuwe box 3-stelsel gevolgen hebben voor uw belastingplanning. Het kabinet stelt voor het nieuwe stelsel per 1 januari 2029 in te voeren. Tot die tijd blijft het huidige stelsel met de mogelijkheid van tegenbewijs van belang.

Voor vastgoedbezitters blijft daarom één vraag centraal staan: is belasting over het werkelijke rendement voordeliger dan de forfaitaire berekening?

Box 3 in gewone taal

Box 3 is het onderdeel van de inkomstenbelasting voor onder meer spaargeld, beleggingen en vastgoed dat niet onder uw eigen woning in box 1 valt. Denk aan een verhuurd appartement, een vakantiewoning of een stuk grond.

Bij de forfaitaire berekening gaat de Belastingdienst uit van vaste rendementspercentages. Voor beleggingen en overige bezittingen, waaronder vastgoed, geldt in 2026 een percentage van 6,00%.

Over het berekende box 3-inkomen betaalt u 36% belasting. Het heffingsvrije vermogen bedraagt in 2026 € 59.357 per persoon, of € 118.714 met een fiscale partner.

De belasting kan daardoor hoger zijn dan u op basis van alleen de ontvangen huur zou verwachten.

Wat verandert er door het uitstel?

Het kabinet stelt voor het nieuwe box 3-stelsel, inclusief de aanpassingen uit de zogenoemde novelle, op 1 januari 2029 te laten ingaan.

De Raad van State heeft kritiek op de uitvoerbaarheid en inrichting van de voorstellen. Het kabinet heeft daarop gereageerd met aangepaste plannen. De parlementaire behandeling is nog niet afgerond.

Het uitstel betekent niet dat alle percentages en vrijstellingen de komende jaren gelijk blijven. Controleer daarom steeds de regels van het betreffende belastingjaar.

Hoe telt uw verhuurde woning mee in box 3?

Voor een Nederlandse woning vormt de WOZ-waarde doorgaans het uitgangspunt.

Is de woning verhuurd en heeft de huurder recht op huurbescherming? Dan kan onder voorwaarden de leegwaarderatio gelden. U neemt dan een percentage van de WOZ-waarde op in uw aangifte.

Leegwaarderatio voor 2026

De leegwaarderatio geldt niet voor iedere verhuursituatie. Bij tijdelijke verhuur geldt bijvoorbeeld in beginsel 100% van de WOZ-waarde. Ook bij verhuur aan een gelieerde partij tegen een niet-marktconforme huur gelden afwijkende regels.

Rekenvoorbeeld: één verhuurde woning

Mevrouw Jansen verhuurt een appartement in Amersfoort. We gaan uit van de volgende fictieve situatie:

We nemen aan dat de leegwaarderatio van toepassing is.

Zo wordt de belasting berekend

De jaarhuur bedraagt 3,9% van de WOZ-waarde. Daardoor telt 90% van de WOZ-waarde mee.

Dit is een vereenvoudigd voorbeeld. Bij ander vermogen, schulden of een fiscale partner kan de berekening anders uitvallen.

Wanneer kan tegenbewijs voordeliger zijn?

Is uw werkelijke rendement lager dan het forfaitaire rendement? Dan kan de tegenbewijsregeling uitkomst bieden.

Vanaf belastingjaar 2025 kunt u het werkelijke rendement doorgeven in uw aangifte inkomstenbelasting.

Daarbij kijkt de Belastingdienst naar het totale box 3-vermogen. U kunt dus niet uitsluitend voor één ongunstig presterende woning het werkelijke rendement kiezen en de rest buiten beschouwing laten.

Wat telt mee bij het werkelijke rendement?

Bij een verhuurde woning spelen onder meer mee:

• De ontvangen kale huur.

• De fiscale waardeverandering gedurende het jaar, ook zonder verkoop.

• De aftrekbare rente op een box 3-schuld.

Onderhoudskosten zijn bij deze tegenbewijsberekening in beginsel niet aftrekbaar. Ook geldt bij het werkelijke rendement geen heffingsvrij vermogen. Vanaf 2026 kan daarnaast een bijtelling gelden voor eigen gebruik.

Twee scenario’s voor mevrouw Jansen

In dit vereenvoudigde voorbeeld nemen we aan dat de fiscale waardeverandering respectievelijk nihil en € 20.000 bedraagt.

Zonder waardestijging bedraagt het verschil in dit voorbeeld ongeveer € 878. Bij een hogere waardestijging is de forfaitaire berekening juist voordeliger.

De uitkomst hangt af van uw volledige box 3-positie. Laat daarom ieder jaar beide berekeningen naast elkaar zetten.

Hoe zit het met een vakantiewoning?

Gebruikt u een tweede woning geheel of gedeeltelijk zelf? Dan telt vanaf 2026 bij de berekening van het werkelijke rendement ook een bedrag mee voor dat eigen gebruik.

U kunt daarvoor onder voorwaarden uitgaan van de economische huurwaarde of kiezen voor 5,06% van de WOZ-waarde, naar verhouding van de dagen waarop de woning voor eigen gebruik beschikbaar is.

Ook dagen waarop u niet daadwerkelijk aanwezig bent, kunnen meetellen.

Wat kunt u nu doen?

1. Bewaar de gegevens per woning

Verzamel uw huurcontracten, huuroverzichten, WOZ-beschikkingen en financieringsgegevens. Houd ook wijzigingen in verhuur en eigen gebruik bij.

2. Laat 2025 en 2026 vergelijken

Laat beoordelen of het werkelijke rendement over uw totale box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire rendement.

Let daarbij op de percentages van ieder afzonderlijk jaar. Het forfait van 6,00% hoort bij 2026; voor overige bezittingen geldt in 2025 5,88%.

3. Maak geen overhaaste structuurkeuzes

Een woning verkopen of overdragen aan een BV kan gevolgen hebben voor onder meer overdrachtsbelasting, financiering en toekomstige belastingheffing.

Laat een eventuele wijziging daarom beoordelen op basis van uw hele vastgoedpositie en uw plannen voor de langere termijn.

Wat betekent dit voor uw vastgoed?

CPW Administratie & Advies helpt u bij het vergelijken van de forfaitaire belasting en de belasting op basis van werkelijk rendement.

We brengen uw huurinkomsten, waardeveranderingen en financiering samen in één berekening. Zo ziet u welke regeling voor u voordeliger is en wat de uitkomst betekent voor uw vastgoedplannen.

Wilt u weten wat dit voor u betekent? Neem contact op met CPW Administratie & Advies voor een persoonlijke berekening.

Veelgestelde vragen

Valt mijn eigen woning ook in box 3?

De woning waarin u zelf woont, valt doorgaans in box 1. Een verhuurde woning of tweede woning kan in box 3 vallen. Voor bijzondere situaties gelden uitzonderingen.

Wanneer gaat het nieuwe box 3-stelsel in?

Het kabinet stelt invoering per 1 januari 2029 voor. De parlementaire behandeling moet nog worden afgerond.

Hoe geef ik mijn werkelijke rendement door?

Vanaf belastingjaar 2025 kunt u het werkelijke rendement opgeven in uw aangifte inkomstenbelasting. Daarbij wordt gekeken naar uw volledige box 3-vermogen.

Is een lage huuropbrengst voldoende voor belastingvermindering?

Niet altijd. Ook waardeveranderingen en het rendement op uw overige box 3-vermogen tellen mee. Alleen de ontvangen huur vergelijken met het forfait is daarom onvoldoende.

Deze blog geeft algemene informatie op basis van de stand van zaken op 8 november 2026. De fiscale uitkomst hangt af van uw persoonlijke situatie en de definitieve wetgeving.